Actualité juridique avril 2025
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Un professionnel de l’immobilier cache-t-il toujours un intermédiaire en assurance ?
Selon le dicton « un train peut en cacher un autre », certains syndics et gestionnaires de biens sont aussi intermédiaires d’assurance.
En tant que syndic, vous avez l’obligation de souscrire au nom du syndicat des copropriétaires un contrat d’assurance de l’immeuble (MRI). En tant que gestionnaire de biens, vous êtes susceptible de souscrire pour le compte du propriétaire une garantie de loyer impayé (GLI) ou propriétaire non occupant (PNO).
Il arrive que le professionnel de l’immobilier soit rémunéré par tel ou tel assureur en qualité d’apporteur d’affaire.
Ainsi deux agents généraux de la société GAN avaient conclu des accords avec divers syndics de copropriété. Ces syndics étaient rémunérés par les agents, chaque fois que le contrat d’assurance MRI d’une copropriété leur était confiée.
À l’occasion de leur cessation d’activité en 2012, un contentieux est né entre ces deux agents généraux et leur compagnie d’assurance le GAN. En effet, le GAN entendait déduire des indemnités de départ dues à ces agents les commissions versées à ces syndics. Le GAN considérait les syndics de copropriété comme des intermédiaires d’assurances dont les commissions étaient déductibles des indemnités de départ à reverser à ces deux agents.
La Cour de cassation par un arrêt du 13 février 2019 , a considéré que les syndics n’étaient pas des intermédiaires d’assurance, dans ce cas précis.
À l’occasion d’un litige en concurrence déloyale, la Cour d’Appel de DOUAI n’a eu aucune difficulté à reconnaître le statut d’intermédiaire d’assurance du professionnel de l’immobilier, par ailleurs syndic de copropriété et gestionnaire de bien.
Récemment, un groupement immobilier a été l’objet d’un audit ORIAS. Ce groupe était composé d’agences immatriculées intermédiaires d’assurances à titre accessoire, d’agences ayant le statut de courtier et d’autres n’ayant aucune immatriculation ORIAS. Il leur a été demandé de se mettre en conformité avec la législation en vigueur et d’effectuer 150 heures de formation alors que la majorité des dirigeants et des personnes mandatées étaient titulaires d’un Master 2.
Est un intermédiaire d’assurance, toute personne qui, contre rémunération dans une démarche commerciale, va accomplir tous les actes préparatoires nécessaires à la souscription de l’assurance, ou va contribuer à la gestion et l’exécution du contrat d’assurance, notamment en cas de sinistre (articles L 511-1 et suivants du code des assurances).
Pour être considéré comme intermédiaire, le professionnel de l’immobilier devra :
Dans ce cas, on peut se demander pourquoi la Cour de cassation n’a pas retenu la qualification d’intermédiaire dans son arrêt de 2019.
Il ressort des faits qu’en réalité si le syndic de copropriété recevait bien une rémunération des agents de la compagnie d’assurance GAN, ce syndic n’avait aucune activité de conseil et n’avait pas adopté une démarche active de prospection et n’avait pas proposé ou aidé à conclure ces contrats d’assurance. En outre, un syndic a l’obligation d’assurer en responsabilité civile la copropriété dont il a la charge (article L112-1 du code des assurances).
Ici, il s’agissait en outre de sanctionner l’attitude de la compagnie d’assurance vis-à-vis de ces deux agents généraux qui, ayant profité de cet apport d’affaires, refusait d’en reconnaître l’existence au moment de verser les indemnités dues à ces ex-agents généraux.
Mais il est à noter que la solution aurait été probablement différente si ce sont les copropriétaires qui avaient agi contre ce syndic, car la limite est très fine entre l’obligation de souscription d’un contrat d’assurance MRI et les obligations dues par l’intermédiaire. Le syndic étant souvent aussi amené à gérer un sinistre, il pourrait bien malgré lui se retrouver intermédiaire d’assurance.
En outre, en matière de gestion de biens, il ne fait aucun doute que la proposition d’un contrat d’assurance propriétaire non occupant (PNO) et garantie de loyers impayés (GLI), contre rémunération, entrera dans l’activité d’intermédiaire d’assurance.
Au-delà des risques, obtenir ce statut est un moyen pour un professionnel de l’immobilier de développer son activité.
L’activité d’intermédiaire d’assurance est contrôlée et réglementée. Elle nécessite notamment d’être immatriculée auprès de l’organisme pour le registre des intermédiaires en assurance (ORIAS).
L’exercice de l’activité sans être inscrit est sanctionné par une peine pouvant aller jusqu’à 2 ans d’emprisonnement et 6.000,00 € d’amende (article L546-4 du code monétaire et financier)
Maintenant que le statut d’intermédiaire n’a plus de secret pour vous (ou presque) ; vous vous demandez comment faire pour devenir intermédiaire d’assurance.
IMMODROIT FORMATION est là pour vous accompagner dans une telle démarche. Pour plus d’informations et renseignements, cliquez sur ce lien : Formation IAS (Courtage en Assurance) – Immodroit Formation Montpellier ou contactez nous au 07 66 23 83 01 ou par mail: contact@immodroit-formation.fr
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