Lors de la vente d’un bien immobilier, la liberté contractuelle permet aux parties en présence d’insérer des clauses de diverses natures dans leur convention. L’acquéreur se protégeant fréquemment par le biais d’une condition suspensive.
Cette condition permet d’établir que la survenance d’un évènement déterminé pourra remettre en question la vente, laissant ainsi l’acquéreur libre de se retirer du processus, sans avoir à verser d’indemnité. La vente peut donc être soumise à la condition d’octroi d’un crédit bancaire, ou encore à une autorisation de construire.
Cass. Civ.3 du 15 février 2024, n°22-23.458
Dans une récente affaire, une condition suspensive a été l’objet de discussion suite à des divergences d’interprétation. Voyons cela en détails.
Une promesse unilatérale de vente avait été signée pour une maison d’une valeur de 750 000€. La vente était soumise à la condition suspensive suivante : « absence de projet, travaux, vices ou servitudes révélés par les renseignements d’urbanisme, de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l’affectation à laquelle le bénéficiaire le destinait ou d’augmenter notablement l’investissement de celui-ci de façon imprévisible pour lui. »
Le vendeur avait par ailleurs demandé le versement d’une indemnité d’immobilisation. Rappelons que le versement de cette indemnité n’est que facultative, même si très fréquente en pratique. Son objectif est de sécuriser le vendeur dans une promesse unilatérale de vente, car seul lui s’engage dans cet acte. Le bénéficiaire de la promesse (potentiel acquéreur) ne s’engage pas à acheter, il dispose simplement d’un délai pendant lequel il doit faire connaître sa volonté (délai d’option). L’indemnité d’immobilisation sera imputée sur le prix de vente s’il décide d’acheter. Dans le cas contraire, la somme est perdue.
Plus tard, l’acheteur découvre l’existence d’un projet de construction sur un terrain voisin. Le projet en question : réalisation d’un immeuble de 4 étages, comprenant 23 logements avec terrasses et un parking sur 2 niveaux.
Il renonce à l’achat et invoque bénéfice de la condition suspensive, afin de pouvoir récupérer son indemnité d’immobilisation. L’affaire arrive devant les juges, et l’acheteur soulève que le projet voisin créé une dépréciation du bien qu’il envisageait d’acquérir. De plus, il estime que cela porte atteinte à l’affectation d’habitation du bien objet de la vente.
Dans une décision du 15 février 2024, les juges de la Cour de cassation ne suivront pas l’argumentation de l’acquéreur. Après avoir étudié le projet de construction, ils soulignent que le futur immeuble donne sur la rue. L’utilisation d’habitation du bien objet de la vente n’est en rien affectée. Quant à la dépréciation, il n’en n’est rien, les juges s’appuient sur deux estimations réalisées par deux agences immobilières pour se positionner ainsi.
Les bénéficiaires de la promesse perdent donc leur indemnité d’immobilisation, la condition suspensive ne pouvant pas être mise en œuvre dans cette affaire. Soyez donc prudent et précis lors de la rédaction de ces clauses !
Les clauses suspensives sont des outils puissants pour sécuriser une transaction immobilière. Cependant, une rédaction claire et précise est essentielle pour éviter des malentendus et des litiges.
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