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Article L 145-15 du code de commerce : Sont << réputés non écrits >>, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4. L.145-37 à L.145-41 du premier alinéa de l’article et des articles.
L 145-4 : La durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans
Possibilité pour le bailleur d’interdire le congé du locataire tous les trois ans pour les baux supérieurs à 9 ans, les baux concernant des locaux monovalents, à usage exclusif de bureau ou les entrepôts.
L 145-7-1 : Pas de résiliation triennale pour les baux de résidences de tourisme
(Ajout Jurisprudentiel, Cour de cassation, 9 février 2017, n°16-10.350, application immédiate)
L 145-15 : Aucune clause ne peut interdire le droit au renouvellement
L 145-16 : Aucune clause ne peut interdire la cession du bail avec la cession du fonds
L 145-16-2 : La clause de garantie du cédant du bail ne peut excéder 3 ans. Toutefois elle n’est applicable qu’aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014
(Ajout jurisprudentiel : Cour de cassation, 11 avril 2019, n°18-16.121 PB)
L 145-37 : Application des articles L 145-38 et L 145-39 aux baux commerciaux ne dérogeant pas aux dispositions générales pour la révision triennale ou pour le renouvellement du bail.
L 145-38 alinéa 2 : Révision triennale conditionnée par une argumentation ou diminution supérieure à 10% avec un lissage de 10% annuel
Applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014
L 145-39 : L’application de la valeur locative ne peut être prise en compte qu’en cas d’augmentation ou de diminution de plus de 25%, avec un lissage des 10% par an et uniquement en présence d’une clause d’échelle mobile
Applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014
L 145-40 : Les loyers et dépôts de garanties payés par avance de plus de deux termes portent intérêts au locataire
L 145-40-1 : État des lieux d’entrée et de sortie obligatoires. En cas de conflits ils doivent être réalisés par huissier et payés de moitié par chacune des parties
L 145-40-2 : La répartition des charges, impôts, taxes et redevances payées par le locataire doivent être prévus au bail. En sus, un état prévisionnel des travaux et un état récapitulatif des travaux doivent être transmis au locataire tous les 3 ans
Applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1 septembre 2014
L 145-41 : La résiliation de plein droit ne peut prendre effet qu’après un commandement resté sans effet.
L 145-42 premier alinéa : En présence d’une déspécialisation les clauses de résiliation de plein droit pour cessation d’activité sont suspendues pendant 6 mois
L 145-46-1 : Droit de préemption du locataire
(Ajout jurisprudentiel : Cour de cassation, 28 juin 2018, n°17-14.605 PB, application immédiate)
L 145-47 : Droit à la déspécialisation partielle
L 145-48 : Droit à la déspécialisation plénière pour raisons économiques de l’organisation rationnelle de la distribution et sous réserve de ne pas nuire à la destination, au caractère et à la situation de l’immeuble
L 145-49 : Modalités de la demande de déspécialisation (acte extrajudiciaire)
L 145-50 : Droit à indemnités et à la modification du prix du bail en faveur du propriétaire
L 145-51 : Droit à la déspécialisation automatique du locataire partant à la retraite sous réserve de la destination, au caractère et à la situation de l’immeuble
L 145-52 : Seul un motif grave ou légitime du propriétaire peut empêcher la déspécialisation partielle ou plénière
L 145-53 : Si le bailleur reprend les locaux ou qu’il décide de procéder à une opération de restauration ou de rénovation urbaine, il s’agit d’un motif légitime permettant de ne pas autoriser la déspécialisation partielle ou plénière
L 145-54 : En cas de restauration ou de rénovation urbaine mise en place moins de trois ans avant la déspécialisation plénière, le fonds n’est pas augmenté de la valeur de la ou des nouvelles activités
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