Les droits de mutation à titre onéreux
Tout savoir sur les droits de mutation (DMTO) : Comprenez les taxes, calculs et exonérations pour vos transactions immobilières, qu’il s’agisse d’un bien ancien ou neuf.
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Pour savoir si votre commune est en zone tendue vous pouvez consulter le décret indiqué sinon vous rendre à cette adresse internet et taper le code postal concerné : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues
La liste des communes classées zone tendue avait déjà été rallongée durant l’été 2023 par le décret n°2023-822 du 25 aout 2023, 2232 communes avaient été ajoutées.
Dans cette même tendance, un arrêté du 2 octobre 2023 était venu modifier le classement des villes en zone A / B / C. 200 communes avaient subi un changement de zone, et parmi elles, 154 avaient basculé en zone tendue.
Pour rappel, est qualifié de « zone tendue » un secteur où il existe déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement entraînant difficultés d’accès au logement (loyers élevés, prix élevés des acquisitions, nombre élevé de demande de logements sociaux etc…)
Le zonage A / B / C quant à lui, a été créé en 2003 pour caractériser la tension du marché :
Ces premières modifications de 2023 amorçaient une refonte plus large encore pour l’année 2024. Le Gouvernement vient ainsi d’annoncer une nouvelle refonte en juin 2024 qui devrait faire classer en zone tendue 600 communes supplémentaires (zones A, A1 et B).
Un des objectifs de cette mesure est de permettre à de plus nombreux ménages d’accéder au prêt à taux zéro pour l’acquisition d’un logement neuf, ce dispositif étant applicable uniquement en zone tendue. Notons au passage que depuis le 1er avril 2024, le montant du PTZ dans le neuf est passé de 40% à 50% du coût total de l’opération.
De plus, cette refonte va permettre la construction de logements locatifs intermédiaires. Le gouvernement souhaitant doubler la production de ce type de logement d’ici 2026. Ces logements intermédiaires proposent des loyers réduits par rapport au marché classique, et ce grâce à des aides publiques. Ils permettent ainsi aux classes moyennes (qui n’ont pas accès au logement social) de vivre dans les grandes villes sans pour autant devoir consacrer un budget trop important à leur logement.
Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique peut être requis lors de la mise en vente d’une maison individuelle, ou d’un immeuble en monopropriété. Cet audit est exigé lorsque le bien est classé F ou G par le DPE. Cette obligation s’étendra au 1er janvier 2025 aux biens classés E puis au D à partir de janvier 2034.
Cet audit qui doit être réaliser par un professionnel désigné par le propriétaire du bien, ne remplace par le DPE. Leurs finalités sont différentes. Tandis que le DPE est un simple constat, l’audit propose des scénarios de travaux chiffrés et mentionne également les aides disponibles.
A compter du 1er avril 2024, léger remaniement de cet audit. Cependant, les audits réalisés avant cette date restent valables 5 ans.
Quelles sont les nouveautés ?
Rappelons également que l’étape finale du parcours de travaux du premier scénario doit permettre d’atteindre un niveau de performance au moins égal à celui du niveau B.
Cependant, lorsque les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou le coût disproportionné des travaux empêchent d’atteindre ce niveau, il est prévu un parcours de travaux aménagé qui devra permettre d’atteindre au minimum le niveau C, D ou E pour les bâtiments classés respectivement E, F ou G avant travaux.
Le ministre de la Transition énergétique, Christophe Béchu a annoncé une modification du dispositif Ma Prime Rénov’. En effet, depuis janvier 2024, les travaux « monogestes », c’est à dire ceux comportant un seul acte de rénovation, étaient exclus du dispositif. La volonté étant d’encourager les rénovations globales, celles-ci étant considérées comme plus efficaces.
Mais cette position a rapidement été critiquée ! En témoigne la chute du nombre de dossiers déposés. Face à cette situation, certains travaux monogestes pourront de nouveau bénéficiers des aides Ma Prime Rénov’.
Autre point à noter, les propriétaires de logements classés F ou G restent éligibles à cette aide jusqu’au 1er janvier 2025, sans avoir à mener une rénovation globale pilotée par un Accompagnateur Rénov.
Enfin, une simplification des démarches pour accéder au label RGE (reconnu garant de l’environnement) est aussi annoncée, le professionnel réalisant les travaux devant nécessairement détenir cette qualification pour que le dispositif Ma Prime Rénov’ puisse fonctionner.
Dans cette affaire, la Cour de cassation vient nous rappeler quelles sont les règles en matière de paiement des charges d’un lot de copropriété lors de la vente de celui-ci.
Le litige en question est né suite à la vente d’un lot par un copropriétaire en 2021. Les parties s’entendent ici sur un point précis : l’acquéreur prend l’engagement de payer rétroactivement les charges dues par le copropriétaire vendeur à compter du 1er janvier 2008. La liberté contractuelle permet ce type d’engagement entre les parties.
Malgré cela, le syndicat des copropriétaires persiste à réclamer les charges impayées au vendeur. Un litige survient et les tribunaux sont saisis.
La cour d’appel rejette la demande du syndicat, en estimant que le vendeur n’était plus redevable des charges en question. Elle se fonde sur la particularité liée à cette vente : la cession rétroactive des charges impayées au profit de l’acquéreur. Elle estime ainsi que ce transfert rétroactif est tout à fait opposable au syndicat. De plus, elle souligne que le syndicat des copropriétaires, avait connaissance de ce fait avant la notification du transfert de propriété (des règlements de charges de la part de l’acquéreur ayant été reçus avant la notification).
La décision de la cour d’appel est cassée par la suite. En effet, la Cour de cassation, en adéquation avec sa jurisprudence constante en la matière, affirme une fois de plus que seule la notification du transfert de propriété au syndic, rend celui-ci opposable à la copropriété (art.6 décret 17 mars 1967, n°67-223).
Ainsi l’acquéreur, certes devenu propriétaire lors de la signature de l’acte authentique, ne devient revanche copropriétaire qu’à compter de cette notification au syndic. De ce fait, ce n’est qu’à compter de ce moment, que le syndic pourra lui réclamer le paiement des charges.
Le syndic est donc tenu de réclamer les charges au propriétaire cédant, tant que la vente ne lui a pas été notifiée.
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