Voici un arrêt intéressant pour reposer les bases du droit de préemption des SAFER.
En introduction nous rappellerons que jamais le vendeur qui se voit notifier une préemption de la SAFER (mais aussi d’une collectivité territoriale) à un tarif différent de celui de la promesse, n’est dans l’obligation de lui vendre son bien, pas plus, comme nous pouvons l’entendre parfois, qu’il lui serait interdit de remettre le bien à la vente durant un certain délai suite à ce refus d’accepter la vente à un tarif plus bas.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 novembre 2024 (n° 23-18.746 FS-B), s’est prononcée sur une question essentielle liée au droit de préemption des SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural). Cet arrêt clarifie des points de droit cruciaux concernant l’exercice de ce droit, tout en rappelant les limites et obligations qui encadrent cette prérogative.
Une SAFER reçoit notification d’un projet de vente de parcelles agricoles pour 490 000 €. Intéressée, elle notifie sa décision de préemption avec une offre d’achat à 307 000 €. Moins de 6 mois après, les vendeurs assignent la SAFER en annulation de la préemption ou, à titre subsidiaire, en révision judiciaire du prix.
Suite au décès du mari, l’épouse se retire de la procédure en indiquant vouloir retirer le bien de la vente. La SAFER l’assigne alors en perfection de la vente, arguant que :
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel, précisant que :
Les SAFER disposent d’un droit de préemption sur les biens ruraux, y compris les terres agricoles, les exploitations agricoles et certains bâtiments à usage agricole. Ce droit s’applique lors de ventes amiables, d’adjudications ou de donations, avec certaines exceptions qui ne seront pas traitées ici.
L’objectif principal est de :
Ce droit est encadré par les articles L. 143-1 à L. 143-13 et R. 143-1 à R. 143-12 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM).
La procédure de préemption commence avec la notification effectuée par le notaire auprès de la SAFER, incluant toutes les informations pertinentes. Cette notification constitue une offre de vente. La SAFER dispose alors d’un délai de deux mois pour :
En cas d’acceptation, la vente doit être finalisée dans un délai de deux mois, sous peine de nullité de la préemption.
Le droit de préemption impose à la SAFER de motiver sa décision, démontrant qu’elle poursuit un objectif d’intérêt général, tel que l’installation d’agriculteurs ou la lutte contre la spéculation. Toute irrégularité dans cette motivation peut entraîner l’annulation de la préemption (Article L. 143-2 et R. 143-6 du CRPM).
Les décisions de préemption peuvent faire l’objet de contestations judiciaires. Le délai pour agir est de six mois à compter de la publication de la décision en mairie (Article L. 143-13 du CRPM). En cas de contestation sur les objectifs légaux de la SAFER, ce délai commence à courir à partir de la décision de rétrocession.
L’arrêt de la Cour de cassation rappelle la nécessité pour les SAFER de respecter strictement les règles encadrant leur droit de préemption. Les vendeurs disposent de plusieurs moyens pour contester une préemption abusive, allant de la contestation judiciaire à la recherche d’alternatives. Ce cadre juridique vise à concilier l’intérêt général poursuivi par les SAFER avec les droits des propriétaires fonciers, assurant ainsi un équilibre entre protection du foncier agricole et liberté de disposer de son bien.
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