Dans les Actualités Juridiques Immobilières d’Octobre 2024 , Immodroit Formation vous présente les décisions clés qui influencent le secteur immobilier ce mois-ci.Ces actualités sont essentielles pour tous les professionnels de l’immobilier souhaitant rester à jour et en conformité avec les récentes décisions légales.
Nos experts formateurs analysent pour vous quatre décisions majeures :
3 arrêts de la 3e chambre civile le 27.06.2024
Plusieurs décisions rendues le 27 juin 2024 par la Cour de cassation sont venues alimenter la jurisprudence en matière d’indemnisation du bailleur suite à la restitution des locaux commerciaux.
Il en ressort que la restitution d’un local dégradé n’est pas automatiquement considérée comme créant un préjudice pour le bailleur. Certes, il y a un manquement contractuel de la part du locataire sortant, mais le bailleur doit apporter la preuve du préjudice. Par exemple, le coût des travaux qu’il a dû réaliser, ou encore la réduction du prix de la remise en location. Le juge tient également compte des circonstances postérieures à la restitution des locaux, il peut ainsi examiner le délai de remise en location ou de vente.
Dans deux de ces affaires, les bailleurs demandaient une indemnisation pour les locaux restitués en mauvais état. Mais, ils n’apportaient aucune preuve justifiant leur demande d’indemnisation. En effet, l’un n’avait réalisé aucun travaux de remise en état et avait remis en location sans difficultés, et l’autre qui souhaitait vendre le local, ne prouvait pas de perte de valeur (la vente ayant eu lieu rapidement et avec une plus-value).
Ainsi, il appartient au bailleur de prouver un préjudice pour justifier demande indemnisation, à défaut sa demande sera rejetée.
Suite à l’assemblée générale (AG) de la copropriété, une copropriétaire en demande l’annulation. Elle invoque des lacunes et imprécisions dans la feuille de présence : les mentions des domiciles et du nombre de voix sont manquantes. Cela fait donc peser un doute sur régularité de la composition de l’AG.
En appel, les juges rejettent sa demande car ils estiment que les défauts reprochés à la feuille ne sont pas suffisants pour annuler AG.
La copropriétaire se pourvoit alors en cassation, et ses demandes seront entendues. La Cour rappelle ainsi que l’absence d’éléments suffisants pour identifier les copropriétaires présents et le contrôle des résultats de vote peut mener à l’annulation de l’AG. En effet, les mentions de la feuille de présence permettent de contrôler la régularité de la composition de l’assemblée.
Ainsi la simple présence de lacunes sur la feuille de présence suffit pour faire annuler l’assemblée générale, la Cour nous rappelle donc que l’existence d’un grief n’est pas requise ici.
Pour rappel, un décret avait été pris le 29 juillet 2023 (n°2023-695) en vue d’harmoniser les règles de salubrité. Ces dernières faisant l’objet de multiples textes, il était difficile de s’y retrouver. D’autant plus que les différents textes étaient parfois en contradiction. Le législateur avait ainsi souhaité améliorer la lisibilité de ces règles.
Ce décret avait fait l’objet de débats, notamment au sujet des surfaces minimales. En effet, ce dernier autorisait la mise en location de logement ayant une hauteur sous-plafond de 1m80, tant qu’une pièce faisait au moins 20m3. Cette nouvelle règle, fort critiquée, allait à l’encontre de nombreux règlements sanitaires départementaux (RSD) qui imposent généralement un minimum de 2m20.
Diverses associations se sont unies pour demander l’annulation de cette partie du décret. Une requête qui a été entendue par le Conseil d’Etat qui a censuré partiellement le décret de juillet 2023. Les RSD peuvent ainsi continuer à imposer des hauteurs sous-plafond supérieures à 1m80.
Décret du 3.09.2024 n°2024-887 + arrêté du même jour ici
Ce nouveau dispositif aussi nommé « prêt avance mutation » est issu de la loi de finance 2024. Deux textes publiés le 3 septembre 2024 viennent le préciser.
Il s’agit d’un emprunt hypothécaire pour le financement de travaux de rénovation énergétique. Cet emprunt est accordé par un établissement de crédit ayant signé un partenariat avec l’État. Le prêt est à rembourser uniquement à la mutation du bien.
Les intérêts sont pris en charge par l’État durant les 10 premières années du prêt. Ensuite, un taux d’intérêt est fixé librement par l’établissement crédit.
Le prêt s’appuie donc sur la garantie d’une hypothèque du logement sur lequel porte le projet de rénovation énergétique.
Voici les conditions pour mobiliser ce prêt :
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