Les droits de mutation à titre onéreux
Tout savoir sur les droits de mutation (DMTO) : Comprenez les taxes, calculs et exonérations pour vos transactions immobilières, qu’il s’agisse d’un bien ancien ou neuf.
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La loi du 9 avril 2024 (n°2024-322), dite « loi habitat dégradé » vient une fois de plus bousculer divers pans du droit immobilier. Une partie de ce texte est consacré à la lutte contre l’habitat indigne, d’autres articles concernent le droit de la copropriété.
Une disposition prévoit également l’introduction d’un nouvel article dans la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Ainsi est créé l’article 3-4 qui dispose : « Le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3 et la délivrance d’un reçu ou d’une quittance mentionnés à l’article 21 ou de dissimuler ces obligations est puni d’un an d’emprisonnement et de 20 000 euros d’amende. Les personnes morales déclarées responsables pénalement de ce fait encourent une amende suivant les modalités prévues à l’article 131-38 du code pénal. »
L’obligation d’établir le bail par écrit dans le cadre d’une location à titre de résidence principale est donc à présent assortie d’une sanction pénale. Les bailleurs mais aussi les gestionnaires locatifs sont concernés par cette sanction. Rappelons que le contrat doit être conforme à un modèle type prévu par le décret du 29 mai 2015, n°2015-587.
Ce nouvel article sanctionne également une autre obligation qui ne serait pas respectée : la délivrance d’une quittance au locataire. En la matière, le bailleur ou son gestionnaire, ne sont tenus de délivrer une quittance que lorsque le locataire en fait la demande. En effet, l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas d’automaticité dans la délivrance de ce document, mais dispose qu’en cas de demande formulée par le locataire, il faut y faire droit.
Voici une décision intéressante qui nous permet au passage de faire un rappel sur les conditions d’utilisation d’un bien acquis grâce à un prêt à taux zéro (PTZ).
L’objectif de ce prêt étant le financement de la résidence principale, l’acquéreur se voit imposer de vivre lui-même dans le bien. Ainsi, pendant les 6 premières années de détention, il lui est fait interdiction de mettre en location le bien. Des circonstances exceptionnelles permettent cependant de déroger à cette obligation (divorce, chômage… articles L 31-10-6 et 7 et R 31-10-6 du code de la construction et de l’habitation).
Lorsque le propriétaire du bien est dans une de ces situations exceptionnelles, la mise en location reste subordonnée au respect de certaines conditions, notamment : un loyer plafonné, des locataires dont les ressources ne doivent pas dépasser certains plafonds, ou encore une mise en location non meublée.
Dans cette affaire, un propriétaire qui avait acquis un bien via un PTZ, le met en location sans respecter les conditions légales. Suite à des impayés, il assigne sa locataire pour résilier le bail. Celle-ci soulève que le contrat est nul car il ne respecte pas les conditions légales imposées par la législation du PTZ.
Argument qui ne tient pas pour la Cour. Elle rappelle que lorsque le propriétaire emprunteur ne respecte pas les conditions d’octroi et de maintien du PTZ prévues par le code de la construction et de l’habitation, la seule sanction prévue par la loi est l’obligation de rembourser l’intégralité du prêt (art. L 31-10-7 du CCH). Cela ne concerne donc que le propriétaire et la banque. Par conséquent, le locataire ne peut pas s’en prévaloir pour justifier le défaut de paiement du loyer stipulé dans le contrat de location.
L’Agence nationale de l’habitat (ANAH) vient d’annoncer le versement d’une nouvelle prime pour les propriétaires qui remettent un bien en location vacant depuis plus de 2 ans. Le montant de cette prime est fixé à 5 000€. Voyons à présent quelles sont les conditions cumulatives à respecter pour pouvoir y prétendre.
Le bien doit être situé en zone rurale. Sont ainsi concernées les communes classées en niveau 5, 6 ou 7 de la grille communale de densité publiée par l’INSEE.
Le bien doit également être dans le périmètre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) ou d’un programme d’intérêt général d’amélioration de l’habitat (PIG).
Quelques précisions concernant le montant versé :
A l’inverse, lorsque les travaux permettent la création de plusieurs logements, alors autant de primes que de logements créés seront verséesLa création de cette prime fait suite à un constat : en 2023, le nombre de logements vacants a été évalué à 3,1 millions, soit 8,2 % du parc de logements. Ce chiffre risque d’ailleurs d’augmenter avec l’interdiction de mise en location des passoires thermiques. Et les zones rurales concentrent seulement 24 % du parc de logements, mais 37 % de la vacance.
Parmi tout un tas de mesures mises en place par cette nouvelle loi, deux d’entre elles ont pour objet la simplification de la rénovation énergétique des immeubles en copropriété.
La première mesure vient modifier les modalités de vote pour les travaux de rénovation énergétiques. En effet, selon l’article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, ces travaux doivent être votés à la majorité absolue. C’est-à-dire, à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents). Lorsque cette majorité n’est pas atteinte, le système de la « passerelle » (art.25-1) permet de revoter immédiatement la résolution, mais à la majorité simple (prise en compte des voix des présents / représentés / votes par correspondance). Pour utiliser cette passerelle, la résolution doit cependant avoir obtenu au moins un tiers des voix au premier vote.
Pour éviter les situations de blocage, l’article 40 de la loi du 9 avril 2024, met en place un dispositif dans les cas où le recours à la passerelle est impossible (le tiers des voix n’est pas atteint). Il sera ainsi possible de convoquer une nouvelle assemblée générale dans les 3 mois pour statuer à nouveau sur ces travaux mais à la majorité simple cette fois-ci.
La seconde mesure concerne les travaux d’isolation de toiture ou plancher, à l’initiative d’un ou de plusieurs copropriétaires qui peuvent désormais être réalisés à leurs frais.
Pour cela, les copropriétaires concernés doivent notifier au syndic un projet de résolution à inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, et joindre le descriptif des travaux. Le vote se fera à la majorité absolue (art.25 cité plus haut). Bien entendu, les travaux en question ne doivent pas porter atteinte à la structure de l’immeuble, à sa destination ou encore aux modalités de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires.
Cette nouveauté est la bienvenue dans les immeubles où une petite poignée de copropriétaires seulement était concernée par ces travaux, mais n’arrivait pas à obtenir la validation d’un projet qui aurait dû être financé par l’ensemble des copropriétaires.
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