Actualité juridique mars 2025
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Chaque mois, Immodroit Formation décrypte pour vous les dernières décisions de justice impactant le secteur immobilier.
Bailleurs, syndics, gestionnaires et investisseurs, ces actualités vous concernent directement !
En février 2025, voilà plusieurs arrêts importants à connaitre:
Un syndicat de copropriété confie à une entreprise de travaux des réparations qui laissent apparaître des fuites ne pénalisant que quatre copropriétaires. Il assigne en conséquence l’entreprise mais se voit débouté par la Cour d’appel qui estime que, pour que l’action du syndicat soit recevable, tous les copropriétaires doivent avoir été touchés.
La Cour de cassation casse l’arrêt et valide cette possibilité d’action du syndicat de copropriété pour des désordres ne touchant que certains copropriétaires. Elle rappelle toutefois que le siège des désordres doit apparaître dans les parties communes.
Pour rappel, l’usucapion, encore appelée prescription acquisitive, doit se faire de manière paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Si les conditions sont réunies, alors le demandeur pourra obtenir la propriété du bien.
Dans cet arrêt, un couple utilise une parcelle qu’il souhaite prescrire mais n’arrive pas à prouver qu’il en est le seul utilisateur. En effet, un coindivisaire y a effectué des aménagements et cette parcelle constitue sa voie d’accès à son logement et son parking.
La Cour de cassation ne valide donc pas la prescription acquisitive de ce bien et déboute le couple de sa demande, car il n’arrive pas à prouver que sa possession est non équivoque.
Peut-on prévoir une dérogation à la compétence judiciaire du lieu de situation de l’immeuble qui est prévue par l’article R145-23 du Code de commerce et qui est d’ordre public ? L’enjeu est de taille, car il peut pénaliser le locataire qui perdrait l’avantage de la proximité.
Le Code de procédure civile valide en son article 48 cette possibilité, sous réserve que la clause soit spécifiée de façon très apparente et que les deux parties soient commerçantes.
En conséquence, la Cour d’appel valide cette clause mais nous attendons toujours un positionnement de la Cour de cassation sur ce sujet.
Pour rappel, depuis le 1er janvier il est interdit de mettre en location des logements qui auraient une étiquette G au DPE. Si la situation se présentait, le locataire serait en mesure d’exiger une baisse du loyer ainsi que la réalisation des travaux.
Cette règle risque donc d’entraîner de nombreux contentieux vis-à-vis de propriétaires peu regardants sur la qualité énergétique de leur logement. Par le passé, la Cour de cassation en 2023 a déjà validé une réduction de loyer pour un logement mal isolé (n°22-17.380) et le tribunal judiciaire de Marseille est venu suspendre en 2024 les aides au logement pour un bien classé G au DPE.
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