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ACTUALITÉ JURIDIQUE avril 2025

Droit immobilier

Sommaire

Nécessité d’une décision de l’ensemble des copropriétaires pour les travaux affectant à la fois les parties communes générales et les parties communes spéciales.
Dérogation à la règle du plafonnement du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial
Responsabilité du vendeur en cas de servitudes non apparentes et non déclarées sauf clause expresse contraire
Assimilation du vendeur d’un immeuble à un constructeur en cas de travaux avant-vente réalisés par lui-même

Nécessité d’une décision de l’ensemble des copropriétaires pour les travaux affectant à la fois les parties communes générales et les parties communes spéciales.

Cour de cassation, 3e Chambre civile – 6 février 2025, n° 23-18.586 

desenfumage

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a autorisé une SCI copropriétaire à percer la dalle de béton d’une terrasse située au 3ème étage de l’immeuble, partie commune générale, et installer un local en vue d’abriter des ventilateurs de désenfumage. 

Un espace vert, attenant à ladite terrasse, partie commune spéciale, est affectée par les travaux à venir. La copropriétaire titulaire des droits sur cet espace vert a donc assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution. 

Elle invoquait notamment le fait que lorsqu’une partie commune spéciale est affectée par des travaux, seuls prennent part au vote, les copropriétaires titulaires des droits sur cette partie commune spéciale.  

La Cour de cassation rejette cet argument et, par conséquent, la demande d’annulation de la résolution. 

📌 Lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, elle doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant tous les copropriétaires.

Dérogation à la règle du plafonnement du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial

Cour de cassation, 3e chambre civile – 23 janvier 2025, pourvoi n° 23-14.887

Dérogation à la règle du plafonnement du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial

Dans cette affaire, les parties à un bail commercial ont tenté de tirer parti d’une modification notable de leurs obligations respectives. Le bailleur a demandé un déplafonnement du loyer, invoquant une nouvelle charge issue de l’article 58 de la loi ALUR de 2014, qui impose aux copropriétaires non occupants de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile (assurance PNO). 

La Cour de cassation a rappelé que, par principe, le plafonnement du loyer reste la règle. Toutefois, elle a admis, par exception, que le déplafonnement pouvait être autorisé lorsqu’une évolution législative entraîne de nouvelles charges pour l’une des parties. 

📌 Une modification législative entraînant des coûts supplémentaires pour le bailleur peut justifier un déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial.

Responsabilité du vendeur en cas de servitudes non apparentes et non déclarées sauf clause expresse contraire

Cour de cassation, 3e chambre civile – 13 février 2025, pourvoi n° 23-17.636 

servitude eaux usées

Lors de la conclusion d’un contrat de vente, le vendeur garde le silence sur l’existence d’une servitude continue grevant la maison vendue.  Il s’agit d’un réseau d’évacuation des eaux usées qui passe sous la maison. 

L’acheteur l’ayant découvert postérieurement à la transaction, en demande l’annulation et des dommages-intérêts. Le vendeur s’y oppose en mettant en avant une clause insérée dans le contrat qui imposait à l’acheteur de prendre le bien en l’état et de renoncer à tout recours. 

Selon la Cour, cette clause n’est pas assez précise et par conséquent ne couvre pas cette servitude grevant le bien, par conséquent le vendeur reste tenu de la garantie de cette servitude et ainsi d’une indemnisation envers l’acquéreur. 

📌 Les acquéreurs avaient la possibilité de demander l’annulation de la vente.

Assimilation du vendeur d’un immeuble à un constructeur en cas de travaux avant-vente réalisés par lui-même

Cour de cassation, 3e Chambre civile – 30 janvier 2025, n° 23-16.347 

mur de soutènement

Le vendeur d’une maison a pris l’initiative de construire un mur de soutènement juste avant de vendre le bien. Peu de temps après la vente, les acquéreurs se plaignent de désordres affectant ce mur. Ils décident d’assigner le vendeur sur la base de la garantie décennale pesant sur les constructeurs d’ouvrages. 

Selon la Cour de cassation, malgré l’absence d’un contrat de construction, la garantie décennale s’applique et le vendeur doit indemniser les acquéreurs.  

📌 Article 1792-1 2° du code civil : tout vendeur d’un ouvrage qu’il a fait construire ou qu’il a construit est réputé constructeur, même en l’absence d’un contrat de construction entre le vendeur et l’acquéreur. Le vendeur qu’il soit professionnel ou particulier sera responsable envers l’acheteur selon les mêmes règles que celles qui s’appliquent aux professionnels de la construction.

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