Les droits de mutation à titre onéreux
Tout savoir sur les droits de mutation (DMTO) : Comprenez les taxes, calculs et exonérations pour vos transactions immobilières, qu’il s’agisse d’un bien ancien ou neuf.
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La location meublée non professionnelle, autrement appelée LMNP, se caractérise par un régime fiscal avantageux proposé aux bailleurs qui, en plus de louer leur appartement, font le choix de mettre des meubles à la disposition du locataire.
Pour prétendre au statut de loueur meublé, le loueur doit garnir le logement d’un certain nombre de meubles et d’équipements dont la liste figure au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. A titre d’exemples non exhaustifs, sont nécessaires dans le logement, une literie comprenant couette ou couverture, un four, des ustensiles de cuisine, etc.
Outre le fait qu’un bien meublé se loue généralement plus cher qu’un bien nu, cette pratique présente également un régime fiscal avantageux pour le loueur.
Le but d’une location meublée est de pouvoir d’optimiser sa fiscalité locative par le biais de l’amortissement. Ce mécanisme fonctionne sur l’idée que la valeur d’un bien se déprécie avec l’écoulement du temps par l’effet de la vétusté et de l’obsolescence.
Ainsi, l’amortissement du bien immobilier permet au loueur d’imputer cette perte de valeur sur les revenus locatifs afin de ne pas être imposé sur cette somme.
Exemple 1 :
Une entreprise achète un ordinateur à 1 500 €.
On estime la durée de vie de l’ordinateur à 3 ans.
Donc tous les ans, le bien se déprécie de 500 € :
1 500 / 3 = 500
Exemple 2 :
Un investisseur achète un appartement à 150 000 €.
En partant sur un plan d’amortissement sur 30 ans, le bien se déprécie de 5 000 € tous les ans :
150 000 / 30 = 5 000
En matière de LMNP sont également déductibles :
Ainsi, dans la quasi-totalité des cas, le loueur parvient à obtenir un résultat net négatif pour le calcul de l’impôt. Dès lors, le loueur n’aura aucun impôt à payer sur ses revenus locatifs.
A savoir : Seul une dépense réelle peut créer un déficit reportable sur les exercices suivants. Donc, si, par l’effet de l’amortissement, le loueur obtient un résultat net négatif cela ne peut générer un déficit reportable puisqu’il ne s’agit pas d’une dépense réellement effectuée.
Le second avantage fiscal du LMNP est qu’il permet d’appliquer la plus-value des particuliers en cas de revente.
En principe, lorsque l’on revend un bien, les amortissements effectués doivent être déduits du prix d’achat. Le calcul de la plus-value porte donc en principe sur le prix de vente diminué du prix d’achat duquel on va déduire les amortissements :
PV = Prix de vente – (Prix d’achat – Amortissements)
Exemple 1:
Au bout de 3 ans l’ordinateur est entièrement amorti.
Donc, si l’entreprise revend l’ordinateur 1000 €, la PV s’établira comme suit :
Calcul de la PV :
Prix de vente : 1 000€- (Prix d’achat : 1 500€ – Amortissement : 500 € x 3)
= 1 000 €
Exemple 2 :
Au bout de 30 ans, l’appartement est entièrement amorti. Donc, si l’investisseur revend le bien 100 000 €, la PV s’établira comme suit :
Calcul de la PV :
Prix de vente : 100 000€ – (Prix d’achat : 150 000€ – Amortissement : 5000 € x 30)
= 100 000 €
Une telle méthode d’imposition implique nécessairement l’acquittement d’un impôt conséquent en cas de revente du bien puisque le montant de l’amortissement est déduit du prix d’achat. Donc, le montant de la plus-value équivaudra au montant du prix de vente.
Néanmoins, dans le cadre du LMNP lorsque le loueur revend son bien immobilier, s’applique la plus-value qui s’applique aux particuliers dans le cadre d’une location nue. Ainsi, le calcul de la plus-value ne prendra pas en compte l’amortissement comptable déduit au cours de la location meublée. Donc, le calcul de la plus-value portera sur le prix de vente diminué du prix d’achat duquel on ne déduit pas les amortissements :
PV = Prix de vente – Prix d’achat
Exemple 1:
Au bout de 3 ans l’ordinateur est totalement amorti. Donc, si l’entreprise revend l’ordinateur 1000 €, la PV s’établira comme suit :
Calcul de la PV :
Prix de vente : 1 000€ – Prix d’achat : 1 500€ = -500 €
Exemple 2 :
Au bout de 30 ans, le bien est entièrement amorti. Donc, si l’investisseur revend le bien 100 000 €, la PV s’établira comme suit :
Calcul de la PV :
Prix de vente : 100 000€ – Prix d’achat : 150 000€ = 100 000 €
A l’inverse de la première hypothèse, cette méthode d’imposition permet de ne pas déduire les amortissements du prix d’achat et de réduire le montant de la plus-value.
Le LMNP offre donc d’un double avantage fiscal puisque le loueur pourra bénéficier de l’amortissement pour bénéficier d’une réduction d’impôt considérable, sans pour autant en tenir compte dans le calcul de la plus-value immobilière en cas de revente du bien.
Ainsi, malgré des frais initiaux plus conséquents, il reste souvent plus rentable d’opter pour la location meublée que pour la location nue en raison des avantages fiscales octroyés au loueur.
Sources :
https://beanstock.com/blog/qu-est-ce-que-la-lmnp
Article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé
Article 38 et 39 du Code général des impôts
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