Actualité juridique avril 2025
Découvrez les 4 actualités juridiques immobilières à retenir en mars 2025. Analyse claire, impact concret et conseils pratiques pour les professionnels du secteur.
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Depuis 2018, les Lois en vue de lutter contre la dégradation des biens en copropriété se succèdent et ne se ressemblent pas. La dernière en date est celle du 9 avril 2024 portant sur la rénovation de l’habitat dégradé.
Difficile donc de s’y retrouver et l’accélération des réformes est un véritable obstacle à leur assimilation. IMMODROIT est à vos côtés pour vous accompagner sur ces sujets.
L’entrée en vigueur de l’obligation depuis le 1er janvier 2025 pour les vielles copropriétés de moins de 51 lots de réaliser un plan pluriannuel de travaux (PPT) est l’occasion de faire le point sur ce nouveau dispositif.
Il ne s’agit pas de nouveaux services postaux ! 😄
Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est issu de la Loi Climat et résilience du 22 août 2021.
La loi impose désormais aux copropriétés à vocation totale ou partielle d’habitation, dont les travaux de construction ont été réceptionnés, il y a plus de 15 ans, d’établir un projet de plan pluriannuel de travaux.
👉 Les copropriétés horizontales devraient également être concernées.
Pourquoi nouveau ?
Parce que le législateur a prévu une entrée en vigueur progressive de l’obligation d’établir ce plan.
Depuis 2023 : copropriétés de plus de 200 lots
Depuis janvier 2024 : copropriétés de 51 à 200 lots
Depuis janvier 2025 : copropriétés de moins de 51 lots
👉 Désormais, toutes les copropriétés sont concernées.
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) sera le plan à adopter issue du projet.
Le diagnostic technique global (DTG) a pour vocation d’informer le syndicat des copropriétaires de la situation générale de l’immeuble.
Ce diagnostic doit être réalisé par une personne habilitée à cet effet.
Pour alléger les obligations des copropriétaires, le DTG peut être remplacé par le projet de plan pluriannuel de travaux et ce dernier pourra être produit aux autorités administratives. Il ne sera donc pas nécessaire d’établir un DTG si un PPPT existe. Le coût devrait en être allégé.
📝 Cependant il est important de noter que les techniciens habilités à établir le projet de plan sont sensiblement les mêmes que ceux habilités à établir le DTG.
En outre, si ce DTG fait apparaitre l’absence de nécessité de travaux, le syndicat des copropriétaires sera dispensé d’établir un projet de PPT durant 10 ans.
Pour y voir plus clair, voici un tableau comparatif de ce que doivent contenir ces deux documents :
NON !
Une fois le projet de PPT (ou le DTG selon les cas) établi, le contenu de ce document est présenté à la première assemblée générale qui suit son établissement.
Le projet de plan deviendra le plan. Le DTG nécessitera l’élaboration du plan.
Le syndic est alors tenu d’inscrire à l’ordre du jour la question de cette élaboration s’il y a lieu, et de sa mise en œuvre.
La résolution le concernant est votée à la majorité absolue et le syndicat des copropriétaires peut donc refuser d’adopter ce plan.
Toutefois, si la résolution atteint un tiers des voix, un second vote à la majorité simple sera immédiatement proposé.
Si le vote de la résolution relative au plan n’atteint pas un tiers des voix, et sous réserve que ce plan entraine des économies d’énergie (ce qui sera systématiquement le cas), une nouvelle assemblée peut être convoquée dans le délai de 3 mois et se prononcer sur ce plan à la majorité simple (article 25-1 de la Loi du 10 juillet 1965).
Et si malgré ce dispositif, ce plan n’est toujours pas adopté, il devra être remis à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes.
Ainsi, et même s’il n’existe aucune obligation d’adoption du plan de travaux, on constate que tout est mis en œuvre pour les y inciter fortement.
D’autant plus que les pouvoirs de police des collectivités ont été élargis pour lutter contre la détérioration des copropriétés.
Non, il n’existe aucune sanction à l’absence d’adoption d’un projet de plan pluriannuel de travaux, ni à la réalisation des travaux nécessaires préconisés dans cet éventuel projet.
Mais comme indiqué plus haut, les copropriétés y sont fortement incitées.
Au rang de ces incitations figure la possibilité de souscrire un nouveau type d’emprunt collectif par exemple, qui sera imposé sous certaines conditions même au copropriétaire ayant voté contre.
Surtout les pouvoirs de police administrative des collectivités ont été élargis en vue de cette incitation.
Le maire pourra définir des secteurs à risque où le DTG ou le PPPT sera obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans.
L’autorité administrative peut mettre en demeure le syndic de produire le DTG ou le PPPT. A défaut de réponse sous un mois, l’autorité peut faire réaliser ce diagnostic aux frais avancés du syndicat des copropriétaires.
En cas de constat de nécessité de travaux, la commune aura la possibilité d’engager elle-même les travaux de restauration ou de réhabilitation. Ses pouvoirs d’expropriation sont également facilités dans ce cadre.
A cet égard le Conseil d’Etat a récemment rappelé que la collectivité contrainte d’engager des travaux sur ses fonds propre peut en demander le remboursement à la copropriété défaillante (C.E. 11 juillet 2024 Req N°360835).
Enfin, il convient de rappeler qu’il est désormais impossible de louer un logement dont le diagnostic de performance énergétique est classé G, impossibilité qui s’étendra aux logements classés F en 2028 puis E en 2034.
Si ce diagnostic est dépendant de l’état des parties communes de l’immeuble, il est tout à fait envisageable pour le propriétaire, ainsi privé de son droit de louer, d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires et d’obtenir des dommages et intérêts.
Ce refus d’adoption de plan ne sera pas non plus sans conséquence sur le plan assurantiel. En cas de sinistre l’assureur pourra refuser d’indemniser pour aggravation du risque du fait de l’absence de réalisation des travaux préconisés ou même résilier le contrat. Il sera alors difficile à la copropriété de trouver un nouvel assureur ou alors à un coût exorbitant.
La note pourrait donc s’avérer salée pour les copropriétés, qui, au motif de quelques économies, se refuseraient à engager les travaux préconisés par le plan.
Actuellement seules sont assujetties à cette nouvelle réglementation les ventes de lots lorsque le syndicat des copropriétaires comprend plus de 50 lots. Les ventes relatives à un lot situé dans un immeuble de moins de 51 lots seront concernées à compter du 1er janvier 2026.
Outre les documents habituels, il conviendra de fournir soit le PPT soit le PPPT.
L’information prévue par l’article L. 721-2, II, 6° et 7° du CCH concernant le plan pluriannuel de travaux ou, à défaut de plan, le projet de plan pluriannuel de travaux, n’est pas exigée :
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