Les droits de mutation à titre onéreux
Tout savoir sur les droits de mutation (DMTO) : Comprenez les taxes, calculs et exonérations pour vos transactions immobilières, qu’il s’agisse d’un bien ancien ou neuf.
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En vue de la rénovation du parc ancien, le régime de la VIR (vente d’immeuble à rénover) devrait prendre un bel essor ces prochaines années. Mais voilà, ce régime implique notamment que soit prévu dès le moment de la vente de l’immeuble le montant des travaux et le délai de leur réalisation.
Ce régime est protecteur pour les acquéreurs, mieux finançable par les banques car les travaux font partie de l’acquisition immobilière et permet au vendeur-rénovateur d’obtenir le versement des fonds pour les travaux au fur et à mesure de leur réalisation.
Toutefois pour que la vente puisse être qualifiée ainsi il faut impérativement que l’acte authentique prévoit que le vendeur de l’immeuble s’engage également à la réalisation des travaux. Si ce n’est pas le cas, que ce sont par exemple des personnes ou sociétés distinctes avec qui sont signés la vente et la réalisation des travaux, alors le régime de la VIR ne s’applique pas et la garantie d’achèvement n’est pas due aux acquéreurs.
Selon l’état du bien acquis, les institutions bancaires ont de plus en plus tendance à faire peser le coût des travaux de rénovation sur la capacité d’emprunt des acquéreurs limitée à 35%. Ce qui parfois ne permettra pas le recours à un prêt et par conséquent la vente.
Depuis le 8 juillet 2024 un décret prévoit que pour la rénovation de la résidence principale, un plan d’épargne entreprise (PEE) peut être mobilisé jusqu’à 6 mois après la survenance du fait générateur, à savoir l’acquisition du bien.
À rappeler aux acquéreurs !
La loi protège les locataires âgés de plus de 65 ans.
En effet, si une personne seule de plus de 65 ans est en dessous d’un plafond de ressources (En 2024, 26.044€ en Ile de France et 22.642€ en région) alors le bailleur ne pourra lui délivrer un congé que s’il trouve à son locataire un bien équivalent.
Dans cette affaire le bailleur avait pris en compte les ressources au titre de la dernière année civile avant le congés, ce qui n’ouvrait pas droit à la protection.
Les juges viennent indiquer que cela doit être sur les 12 mois glissants précédant la date du congés.
C’est une première que la Cour de cassation se positionne sur ce sujet.
A titre de rappel si le bailleur est lui même âgé de plus de 65 ans ou en dessous de ce plafond de ressources la protection du locataire ne s’applique pas.
Des acquéreurs signent une promesse de vente et avant la réitération de l’acte prennent conscience que le bien est soumis à des nuisances sonores. Ils décident donc de se retirer de la vente. Le vendeur refuse de restituer l’indemnité d’immobilisation indiquant qu’il a fait réaliser des travaux d’isolation.
Les juges estimant que le retrait de l’acquéreur étant légitime, le vendeur ne pouvait se réserver cette indemnité qu’il doit rendre aux acquéreurs qui se sont désistés car les travaux n’étaient pas suffisant pour éradiquer le bruit gênant.
Tout savoir sur les droits de mutation (DMTO) : Comprenez les taxes, calculs et exonérations pour vos transactions immobilières, qu’il s’agisse d’un bien ancien ou neuf.
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