Adoptée par l’Assemblée nationale le 7 novembre 2024, la loi «Lemeur» répond aux enjeux d’un marché immobilier sous pression. En encadrant les locations de courte durée, notamment les meublés de tourisme, cette loi vise à réduire les effets de la spéculation immobilière sur la location touristique saisonnière et à donner aux collectivités les moyens de gérer la présence de meublés touristiques dans les zones résidentielles. L’objectif affiché est de préserver l’offre de logements pour les résidents permanents et d’assurer une équité fiscale.
Dans cet article, nous analyserons en détail les principaux volets de la loi «Lemeur», de la limitation des jours de location aux nouvelles normes de diagnostic de performance énergétique (DPE), en passant par les règles imposées aux copropriétés et les mesures fiscales.
AVERTISSEMENT : au jour de la rédaction de cet article, à savoir le 13 novembre 2024, cette loi n’était toujours pas promulguée. De ce fait elle n’est toujours pas considérée comme du droit positif (entendez applicable). Les principales dispositions devraient voir le jour en 2025 et ne devraient pas concerner par exemple les revenus 2024 pour la modification sur la fiscalité locative en microbic. Certaines dispositions prévoient également la nécessité d’un décret d’application, ce qui retardera d’autant la mise en application. Enfin elle n’est à priori pas soumise au Conseil constitutionnel mais elle pourra toujours faire l’objet de QPC (question prioritaire de constitutionnalité).
La loi «Lemeur» instaure des mesures strictes de déclaration pour les meublés de tourisme. Désormais, chaque bien proposé en location de courte durée, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, devra être enregistré auprès d’un téléservice national dédié. Ce téléservice, opéré par un organisme public, délivrera un numéro d’enregistrement unique que les propriétaires devront afficher sur leurs annonces de location.
Cette mesure répond à un besoin croissant de transparence, en permettant aux communes de surveiller la présence de ces locations sur leur territoire et de mieux en réguler l’impact. De plus, le propriétaire devra fournir un justificatif de propriété pour valider cette déclaration, ou, le cas échéant, une déclaration sur l’honneur attestant de son droit à louer le bien en meublé de tourisme.
L’une des grandes avancées de la loi «Lemeur» est la réduction du nombre de jours autorisés pour la location de meublés touristiques. Désormais, les communes auront le pouvoir de fixer une limite annuelle de 90 jours, contre 120 auparavant, pour les locations de résidence principale. Cette limite permettra de maintenir un équilibre dans les zones tendues où la conversion massive de résidences en meublés de tourisme a fait grimper les loyers et réduit l’offre de logements pour les habitants permanents.
Cette décision pourra être prise par « délibération motivée » dans les zones à forte demande locative, en particulier les communes situées en zones tendues (comme les métropoles et zones côtières prisées) ou celles où plus de 20 % des résidences sont secondaires. Cette adaptation du seuil de location vise à donner aux collectivités locales une plus grande flexibilité pour ajuster leur parc immobilier en fonction des besoins des résidents permanents et des réalités locales.
En plus de la limitation du nombre de jours, la loi «Lemeur» introduit des quotas sur les meublés de tourisme. En fonction des circonstances locales, les communes pourront fixer des limites au nombre de meublés de tourisme dans certaines zones de leur plan local d’urbanisme (PLU). Cette disposition a pour objectif de contenir la transformation excessive de logements en locations saisonnières, permettant ainsi aux résidents de continuer à accéder à des logements longue durée.
Ces quotas pourront être modulés et appliqués de manière différenciée selon les quartiers, notamment en zones de forte fréquentation touristique ou dans les zones résidentielles où l’augmentation des meublés de tourisme impacte fortement le marché immobilier et la vie locale. Dans certains secteurs, des restrictions pourront être imposées pour que seules des résidences principales soient autorisées, protégeant ainsi le caractère résidentiel des quartiers.
Un autre point clé de la loi «Lemeur» est l’alignement des meublés de tourisme sur les normes de performance énergétique exigées pour les locations résidentielles classiques. La loi impose aux nouveaux meublés de tourisme des obligations strictes de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) selon un calendrier précis :
– En 2025, les logements devront être classés au moins « F ».
– En 2028, ils devront atteindre la classe « E ».
– En 2034, tous les logements devront atteindre la classe « D ».
Pour les locations de courte durée déjà en activité, cette exigence s’appliquera dès 2034, date à laquelle toutes les locations devront présenter un DPE de classe « D ». Cette disposition vise à réduire la fuite des logements longue durée vers des meublés de tourisme à faible performance énergétique, encourageant ainsi une offre locative plus durable.
De plus, la commune pourra à tout moment demander aux propriétaires de fournir leur diagnostic énergétique, sous peine d’une amende administrative de 100 € par jour en cas de manquement.
La loi «Lemeur» facilite également l’interdiction des meublés de tourisme dans les copropriétés. Jusqu’ici, un vote unanime des copropriétaires était requis pour restreindre cette activité, ce qui s’avérait difficile dans la pratique. Avec cette loi, un vote à la majorité des deux tiers suffira pour interdire les locations de courte durée dans les copropriétés, à condition qu’une « clause d’habitation bourgeoise » soit en vigueur, interdisant toute activité commerciale dans les lots concernés.
En outre, les copropriétaires devront informer leur syndic de copropriété de toute activité de location touristique. Un point d’information relatif à cette activité devra figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante, permettant ainsi aux copropriétaires de suivre les pratiques locatives et de mieux anticiper les éventuelles nuisances.
Pour rééquilibrer la fiscalité entre les meublés de tourisme et les locations longue durée, la loi «Lemeur» introduit des modifications aux abattements fiscaux :
Ces ajustements visent à restreindre les avantages fiscaux disproportionnés dont bénéficiaient les meublés de tourisme par rapport aux logements loués à l’année. L’objectif est de rendre la location longue durée plus attractive et d’encourager les propriétaires à réintégrer leurs biens dans le parc locatif résidentiel.
La loi «Lemeur» établit des sanctions strictes pour les propriétaires et les plateformes de location ne respectant pas les nouvelles obligations. Les propriétaires déclarant de fausses informations ou utilisant un numéro d’enregistrement falsifié risquent une amende administrative allant jusqu’à 20 000 €. De même, les plateformes de location en ligne devront retirer les annonces non conformes dès qu’une commune suspend un numéro d’enregistrement pour des raisons de sécurité ou d’insalubrité. En cas de manquement, les plateformes risquent une amende civile pouvant atteindre 50 000 €.
Les sanctions maximales pour les contrevenants, en particulier dans les zones tendues, pourront aller jusqu’à 50 000 € pour chaque infraction, incitant les propriétaires à respecter les réglementations et les contrôles locaux.
L’essor des meublés de tourisme provoque des tensions importantes dans la gestion du logement en France. En conférant aux communes un contrôle renforcé sur l’usage des biens immobiliers et en alignant les exigences énergétiques et fiscales des meublés de tourisme avec celles des locations résidentielles, cette loi espère offrir de nouveaux outils pour protéger l’accès au logement pour les résidents permanents tandis que ses détracteurs estiment qu’elle marque un nivellement par le bas de la fiscalité locative ainsi qu’une restriction à la libre disposition de ses biens immobiliers.
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